2020年公務(wù)員考試法律常識(shí)積累：業(yè)主有權(quán)解聘物業(yè)公司嗎？

　　行測(cè)常識(shí)模塊，法律常識(shí)一直占據(jù)著比較大的比重，考生在日常學(xué)習(xí)中要重視法律常識(shí)的積累。今天公考通（m.ssrtes.com）給大家?guī)淼氖恰皹I(yè)主有權(quán)解聘物業(yè)公司嗎”。　　

　　業(yè)主有權(quán)解聘物業(yè)公司嗎？

　　《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”可見，該條文賦予了業(yè)主自主選擇物業(yè)公司的權(quán)利，也賦予了業(yè)主自主更換物業(yè)的權(quán)利。

　　與此同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“業(yè)主有權(quán)共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”也就是說，物業(yè)公司的解聘應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自主確定，但需要由全體業(yè)主共同決定。

　　解聘物業(yè)公司的程序

　　1、召開業(yè)主大會(huì)投票決定

　　依據(jù)《物權(quán)法》第76條，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的決定需要業(yè)主共同作出，作出方式是通過召開業(yè)主大會(huì)經(jīng)專有部分（即個(gè)人住房面積）占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（雙過半）。以上為法律強(qiáng)制性規(guī)定，不能通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則變更或排除適用。

　　方便記憶我們把這兩個(gè)1/2稱為“數(shù)人頭”和“數(shù)磚頭”。

　　什么是“數(shù)人頭”？每張產(chǎn)證記為1票，必須達(dá)到建筑規(guī)劃小區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)權(quán)證1/2以上，即算通過。

　　什么是“數(shù)磚頭”？每套房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積，必須要達(dá)到所屬小區(qū)建筑規(guī)劃中全部專有面積的1/2以上，即算通過。

　　2、業(yè)委會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)

　　依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)按照《物權(quán)法》第76條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)解聘決定解除物業(yè)服務(wù)合同。

　　3、物業(yè)公司被動(dòng)接受解聘決定

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第8條第一款規(guī)定原文是：“業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。”

　　可見業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定享有的任意解除權(quán)是一種單方解除權(quán)，無需物業(yè)公司同意。

　　刷題鞏固

　　1、翠竹園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該小區(qū)物業(yè)管理公司，依據(jù)《物權(quán)法》，解聘物業(yè)管理公司的決定必須（     ）

　　A.經(jīng)業(yè)主委員會(huì)1/2以上的業(yè)主同意

　　B.經(jīng)占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意

　　C.經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意

　　D.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　【解析】C。《物權(quán)法》七十六條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”本題中，解聘物業(yè)管理公司的決定屬于上述第四項(xiàng)范圍，故答案為C。